Bien choisir le terrain pour faire construire sa future maison

Il est très facile d'ouvrir le carnet de petites annonces ou de faire une recherche rapide sur Internet et de trouver exactement ce que vous cherchez : le terrain pour la maison de vos rêves. Ce n'est pas vraiment si simple, mais ce n'est pas non plus une mission impossible.

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Considérant que la valeur à investir dans un terrain est de plus en plus élevée, que l'argent ne naît pas dans les arbres et qu'il sera le papier vierge duquel naîtra votre maison, il faut admettre que cette étape doit être soigneusement étudiée et bien définie.

Sans précipitation et avec beaucoup de prudence, il est important de dégager les points essentiels pour le meilleur choix, que ce soit en ville, à la mer ou à la campagne.

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construction de maison

01- Donnez la priorité à vos souhaits

Faites une liste de vos souhaits concernant le terrain et votre future maison. A ce premier moment, faites une liste de tout, sans vous inquiéter ni vous attacher. Si possible, réunissez la famille et notez les opinions de chacun sur ce qui est le mieux. Par exemple :

  • Je préfère les chambres plus petites et un espace social spacieux ;
  • J'ai des animaux de compagnie et j'ai besoin d'espace pour eux ;
  • J'ai deux voitures, mais j'ai besoin d'une place supplémentaire ;
  • J'aimerais avoir une salle de bain dans chaque chambre ;
  • Je travaille à la maison, j'ai besoin d'un bureau, même s'il est compact ;
  • Je veux une maison simple mais bien éclairée ;

Et ainsi de suite, plus vos souhaits sont détaillés et clairs, mieux c'est.

Dans un deuxième temps, lisez calmement et éliminez les éléments qui s'y opposent, les désirs qui ne peuvent exister dans une même solution, les exagérations et les rêves impossibles. Avec une liste plus réaliste, classez vos besoins par ordre de priorité et faites trois autres listes :

- Celle avec les points les plus importants que vous ne voulez pas abandonner ;

- Celle des questions négociables ;

- La liste des non, de ce que vous ne voulez vraiment pas.

Vous disposerez ainsi de références plus objectives lorsqu'il s'agira de décrire ce que vous souhaitez comme résultat final du projet, et il vous sera donc plus facile de trouver le terrain le mieux adapté à vos besoins.

02- Localisation

Le choix de certains quartiers de votre préférence contribue à limiter les options. Si vous êtes inquiet de vous rapprocher de votre travail, par exemple, dressez une liste des meilleures possibilités et étudiez les accès. Souvent, un quartier peut être plus proche, mais un autre, moins proche, offre des autoroutes et une circulation plus fluide.

Il est également utile d'évaluer si vous préférez être proche des installations quotidiennes ou même profiter d'une belle vue, de la tranquillité et de la nature.

Actuellement, la grande demande est celle de terres dans des communautés fermées. La recherche d'une plus grande sécurité est souvent la première priorité, mais tout le monde ne veut pas se sentir gêné ou limité par les règles de la copropriété.

03- Qui peut aider ?

Cherchez des agents immobiliers, au maximum trois, pour ne pas perdre le contrôle de la situation ni votre temps avec des options en dehors de la liste des intérêts. Expliquez clairement ce que vous voulez et définissez les points prioritaires - utilisez les trois listes comme support.

La recherche d'un terrain par soi-même est également très utile. Prenez la liste des quartiers que vous avez déjà établie et programmez des visites. Si vous trouvez quelque chose d'intéressant, notez l'adresse, contactez et prenez des photos. Soyez tout aussi prudents avec les terrains présentés par les courtiers. La création d'un dossier contenant toutes les informations, y compris les forces et les faiblesses de chaque option, vous aidera beaucoup à prendre votre décision.

02- Dimensions du terrain

Attention aux terrains étroits, trop asymétriques, aux angles et aux formes très hors normes. Il est vrai qu'un bon projet peut tirer parti même des caractéristiques problématiques, mais souvent, pour que cela soit possible, il est probable que vous deviez renoncer à quelque chose.

Pour mieux comprendre, imaginez que vous voulez une maison au sol avec un garage pour quatre voitures, trois suites et un salon, il n'est en aucun cas possible de développer un tel projet sur un terrain de cinq mètres devant et vingt-cinq en arrière-plan.

L’exemple est peut être radical mais c’est très difficile, sans l'aide d'un professionnel, de former le couple idéal "terrain x projet de vos rêves", car les variables sont nombreuses.

03- Topographie

Le terrain situé au même niveau de la rue est le plus simple à résoudre.

Avec un « aclive »

C'est-à-dire avec le devant plus proche du niveau de la rue et la plus profonde ; si elle est bien explorée, elle peut donner lieu à un projet très créatif, avec des zones d'utilisation définies à différents niveaux.

Cela peut être un bon investissement mais évaluez si d'autres questions compensent la dépense.  Toutefois, n'avancez dans un cas comme celui-ci que si vous et votre famille n'avez aucune restriction sur les nombreux escaliers nécessaires.

Avec pente

Dans ce cas, le devant est également plus proche du niveau de la rue, mais le fond est plus bas. C'est le plus difficile. La plupart du temps, il n'offre pas de niveau d'égout. Si la mise à la terre est le choix, préparez votre poche ; si l'intention est d'éviter la mise à la terre, il est possible de développer un projet qui nivelle la maison avec des piliers apparents, la laissant "flotter" au-dessus du terrain difficile. Dans ce cas, vous avez déjà défini le concept du projet.

04- Les environs

Soyez attentifs à l'environnement du terrain, observez s'il y a des tours de communication très proches, l'historique des inondations, les sources, les chemins de fer, les autoroutes, les pentes, etc.

Les ressources en eau sont préservées, ainsi que certaines zones naturelles. Dans ces cas, il existe plusieurs restrictions d'utilisation, des retraits obligatoires et de nombreuses complications pour l'approbation des projets. Si c'est votre cas, consultez l'IBAMA et la mairie de la région ou engagez un professionnel, car les informations nécessaires sont très vastes et complexes.

Cherchez à la mairie les futurs travaux publics qui pourraient modifier le contexte de votre terrain/projet.

Les (+)

La disponibilité de l'eau courante, de l'électricité et des eaux usées ; le type et la qualité des transports publics desservant la région et les types de routes d'accès. Proximité des centres commerciaux, des parcs, des universités, des pharmacies, des boulangeries.

Les (-)

La pollution sonore, atmosphérique et visuelle ; les grands immeubles, les bidonvilles, les cimetières, les décharges, les usines, les établissements et les routes bruyantes.

05- Zonage/utilisation et couverture des terres

Le zonage définit les types d'occupation autorisés dans chaque quartier de la ville. Certaines zones de la municipalité sont strictement résidentielles, industrielles, d'autres peuvent recevoir du commerce et des services, et d'autres encore sont mixtes.

Une autre question est le taux d'occupation du sol (pourcentage maximum que la construction peut occuper sur le terrain), le coefficient d'utilisation (définition de la limite de hauteur autorisée dans la région ou la zone) et les indentations obligatoires. Mais si vous voulez faire une pré-étude du terrain disponible avant d'engager un professionnel, il suffit de vous rendre à la mairie.

06- En copropriété

Si votre choix porte sur une communauté fermée, veuillez vous renseigner sur le règlement intérieur, qui ne peut pas être en contradiction avec les exigences de la mairie, mais qui peut ajouter d'autres points spécifiques, comme la surface construite minimale.

Conseil général : attention au coin de rue. Elles peuvent sembler grandes et d'un prix attractif, mais elles perdent beaucoup de place pour les retraites obligatoires. Toutefois, si vous n'avez pas besoin d'une grande surface au sol, cela peut être une option très intéressante.

07- Type de sol

Savoir quel type de sol est ce qui définit le type de structure qui sera utilisé. Les sols plus compacts sont plus résistants à la charge. Plus ils sont doux et duveteux, plus ils posent problème. Pour évaluer le type qui prévaut sur votre terrain, il est nécessaire de faire une évaluation par un professionnel compétent, qui peut être un ingénieur. Si vous n'avez pas encore acheté et que vous faites des recherches, parlez à vos voisins pour avoir au moins une idée de la situation, mais lorsqu'il s'agit de construire, cela ne vaut pas la peine de profiter de l'étude du sol du voisin d'à côté, sinon vous risquez de faire une vilaine erreur dans le choix de la structure de fondation (la partie de la structure que vous ne voyez pas parce qu'elle est sous terre).

08- Le confort thermique

Connaître la position du terrain par rapport au soleil est très important. C’est ce qui garantit la santé à l'intérieur de la construction.  Un bon éclairage et une bonne ventilation sont primordiaux et devraient être une condition préalable à la décision.

L'idéal est que l'une des plus grandes faces du projet soit orientée vers le sud  position la plus ensoleillée en hiver. Si la petite zone est orientée au nord la maison est plus protégée du vent froid et humide.

Sinon, le projet devrait être considéré comme une compensation pour le manque de confort thermique naturel.

09- Documentation

Afin de garder un motif de litige, il est important de vérifier votre situation juridique. Comme il s'agit de documents publics, il est possible d'examiner si tout est conforme. Deux sont les documents les plus importants :

  • Certificat de débit et d'impôt négatif : il peut être demandé à la mairie et montre la situation concernant l'IPTU, les actions possibles contre la propriété, la saisie, l'hypothèque, les dettes en général.
  • Certificat décennal : présente tout l'historique des transactions de la propriété en question et peut être demandée au Registre des biens immobiliers.

Conseil :

Il peut également être important d'évaluer l'aptitude du propriétaire actuel et, dans ce cas, c'est un avocat qui fait avancer les choses.

10- Le temps de l'aide

Après la recherche la plus lourde, choisissez un maximum de trois parcelles de terrain qui répondent aux questions les plus importantes et engagez un professionnel pour l'évaluation finale. Votre vision de l'ensemble vous aidera dans le choix du terrain qui peut offrir le résultat le plus satisfaisant pour le projet dont vous rêvez.

Un dernier conseil, pour mieux évaluer les terrains disponibles, faites un compte rendu sur chacun d'entre eux :

Le coût du terrain et la superficie en mètres carrés .

Ainsi, vous pouvez également comparer le coût de chaque parcelle, en mètre carré, ce qui est difficile à faire à travers la valeur totale, puisque chacune a une dimension différente.

Étape du terrain résolue ? Prenez une grande respiration et passez à autre chose.