Construire une maison : apprendre à connaître les étapes

Vous envisagez de construire une maison ? C'est un processus long et complexe, mais très gratifiant. Tenez-vous au courant pas à pas.

Construire une maison peut être une grande aventure si l'on tient compte de toutes les étapes à franchir jusqu'à ce que la maison soit debout et puisse être utilisée.

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Cependant, c'est un rêve pour la grande majorité des gens qui peuvent ainsi assister à la naissance de la maison qu'ils ont toujours désirée et qui répondra sûrement à 100% aux besoins de ses propriétaires.

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Alors, si la construction d'une maison est une chance pour vous, sachez tout ce que vous avez à faire pour une construction sans accident ni imprévu.

construction sur chantier

Construire une maison : prenez note des 3 grandes étapes à suivre

Planification des permis de construire

Plan d'information préalable

Avant de commencer la construction proprement dite, vous devez acquérir un terrain ou, si vous en avez déjà un, vous devez présenter un plan d'information préalable à la mairie de la zone où il est situé, en expliquant ce qu'il faut construire (art. 14 du décret-loi 555/99 du 16/12).

Ce n'est qu'après avoir reçu un document d'information autorisant ou non la construction sur le terrain et les conditions légales ou réglementaires respectives, notamment en ce qui concerne l'infrastructure, les servitudes administratives, les restrictions à la construction, entre autres, que vous pouvez procéder à la construction.

Projet et permis d'architecture

Ainsi, l'étape suivante consiste à réaliser un relevé topographique et un projet architectural qui doivent également être approuvés par le conseil municipal local. Pour les exécuter, vous devrez faire appel à des professionnels spécialisés dans ces domaines.

Après l'approbation de tous les documents par les autorités compétentes, les projets spécialisés, c'est-à-dire les égouts, l'eau, le gaz, les communications, l'électricité, entre autres (sauf si le terrain fait partie d'un lotissement et que certains de ces projets ont déjà été définis et approuvés).

Le conseil municipal de la région évaluera les projets de construction et accordera le permis de construire tant désiré. À partir de ce moment, elle peut faire appel aux services d'un entrepreneur général qui possède une licence valide et sûre et d'un ingénieur civil responsable, qui peut être le coordinateur de la sécurité sur le site, ce qui est obligatoire en vertu de la loi.

Processus de construction

L'ingénieur civil est responsable de la supervision, du cahier des charges et de l'achèvement de la construction. Le cahier de travail est le lieu où doivent être consignés tous les faits pertinents concernant l'exécution des travaux autorisés ou sous licence. Il doit fournir les informations nécessaires sur le déroulement des travaux et éclairer tous les acteurs impliqués dans le processus d'exécution des travaux, notamment les fonctionnaires municipaux chargés de la surveillance des travaux. C'est pourquoi ce cahier devrait toujours être disponible pour consultation.

À la fin des travaux, s'il y a eu des changements par rapport au projet initial, ceux-ci doivent être communiqués à la mairie locale, en demandant leur autorisation et une réévaluation du projet. Si les modifications ne sont pas approuvées, les changements indiqués par la mairie compétente doivent être effectuées.

Si les modifications sont acceptées, la licence d'utilisation est demandée, en soumettant les dessins définitifs (Final Screens) en format numérique, les relevés et les certifications en matière d'eau et d'égouts.

Architecte ou ingénieur civil ?

De nombreuses personnes ont des doutes quant au choix d'un architecte ou d'un ingénieur civil pour construire une maison ou quant à la nécessité d'engager les services des deux.

Ainsi, il est important de savoir que l'architecte est responsable de la planification de la maison, y compris de la composante fonctionnelle, de l'utilisation des surfaces, et de la conception de l'ensemble de la composante architecturale de la construction.

D'autre part, l'ingénieur civil, comme nous l'avons vu, est responsable de la composante structurelle du projet, ainsi que des différentes spécialités. Ainsi, les deux travaillent ensemble dans les différentes spécialités (eau, lumière, gaz...), toutes deux étant fondamentales pour la réalisation globale du projet.

La bonne nouvelle, c'est qu'actuellement, lorsqu’une personne engage un bureau d'architecture, elle s'adjoint déjà les services d'une équipe composée d'architectes et d'ingénieurs civils.

Entrepreneur

Pour la plupart des gens, qui ont peu de temps et/ou peu de connaissances dans le domaine de la construction, le mieux est même d'engager un entrepreneur qui s'occupe de la gestion des travaux et un bureau d'architecture qui donne des conseils techniques sur le projet.

N'oubliez pas que la responsabilité de la sécurité du travail doit être assumée par un technicien dûment qualifié, disposant d'un certificat de qualifications appropriées pour l'exécution de la fonction et d'une certaine expérience.

Il est donc préférable de dépenser un peu d'argent sur ce point et de s'assurer que vous disposez de personnel qualifié pour effectuer le travail, plutôt que d'essayer de le faire vous-même, sans connaissances ni expérience pour le faire.

Définir le budget

Il est essentiel d'établir le budget dont vous disposez pour construire une maison, notamment pour éviter les dérapages financiers ou le choix de matériaux plus faibles en raison du manque de capital. Un bon budget doit prévoir autant de scénarios que possible, alors suivez quelques étapes.

Planification de la maison

Pensez à tout ce que vous aimeriez que votre maison ait, en particulier au nombre de pièces et aux éléments extérieurs, dont vous ne vous privez pas.

Définir le budget de base

Déterminez combien vous devez dépenser pour votre maison. À ce stade, il est important de connaître vos possibilités de financement ainsi que les prix et les coûts inhérents à l'ensemble de la construction.

Pour ce faire, il est nécessaire de prendre en compte les montants investis dans les projets d'architecture, d'égouts, d'eau, de gaz, de communications et d'électricité, entre autres ; les taxes, les frais administratifs, la main-d'œuvre, les terrains et les matériaux.

Demander de l'aide

Même à ce stade précoce, il est important de demander de l'aide. Les bureaux d'architectes peuvent être un soutien précieux non seulement pour réaliser le plan, mais aussi pour établir un budget, en harmonie avec vos souhaits et votre capacité financière.

Budget détaillé : point par point

Plusieurs facteurs peuvent peser plus ou moins sur votre budget. Découvrez ceux à prendre en considération.

  • Valeur du terrain et des maisons environnantes

Avant d'acheter le terrain, réfléchissez à la valeur du terrain et des maisons environnantes, afin de pouvoir évaluer si vous payez trop cher et quelles sont les attentes en matière d'évaluation de la maison une fois qu'elle sera construite (tenez compte du fait que le prix du mètre carré puisse varier en dizaines ou en centaines d'euros, selon la région).

  • Définissez la zone souhaitée

Bien entendu, plus la zone est grande, plus les coûts associés seront élevés.

  • Choisissez les méthodes de construction

Découvrez les méthodes de construction existantes, les avantages et inconvénients de chacune, ainsi que les différents coûts qui y sont associés.

  • Choix des matériaux et des finitions

Saviez-vous que c'est là que les budgets glissent généralement ? Pour éviter cela, essayez de bien rechercher ce qui se trouve sur le marché et d'établir des valeurs réalistes afin de parvenir à un bon équilibre entre la qualité et le prix.

Obtenir un financement

C'est un aspect fondamental pour la plupart des personnes qui veulent construire une maison et qui exige une grande rationalité. Après tout, il est nécessaire de trouver un bon équilibre entre le montant du capital emprunté et les ressources disponibles pour rembourser cette dette, ce prêt.

Pour ce faire, définissez une liste détaillée de vos dépenses et de vos revenus. Soustrayez ensuite vos dépenses de vos revenus. Le résultat est le montant mensuel maximum que vous pouvez soutenir avec le prêt.

Sachez également que les prêts pour la construction d'une maison sont similaires à ceux pour l'achat d'une maison. Vos limites maximales sont donc définies en fonction du rapport entre le montant demandé et l'évaluation, dans ce cas le terrain et le projet.

Normalement, le montant maximum accordé est de 80 %. Les durées suivent également la même règle que les prêts au logement, c'est-à-dire qu'elles sont comprises entre 40 et 50 ans.

Toutefois, il y a d'autres règles à prendre en compte. Le prêt à la construction fixe une période pour le début de la construction de la maison. Dans la plupart des cas, cette durée est de 24 mois, bien que certaines banques l'allongent à 36 mois. Cette période est comprise dans le délai total de paiement et dans sa durée il ne paiera que des intérêts, ce qui signifie que ce n'est qu'à partir de ce moment qu'il remboursera le capital emprunté.

Un autre aspect fondamental à prendre en considération dans ce domaine est que les banques n'accordent généralement des prêts que pour l'auto-construction de logements permanents ou secondaires occupés par le propriétaire sur leur propre terrain, c'est-à-dire que le prêt ne couvre pas l'achat du terrain.

Post-construction : plainte par défaut

Nous savons tous que, même si tout est bien planifié, il y a toujours des imprévus qui peuvent compromettre la réussite d'un projet.  Il existe donc une garantie après la livraison des travaux de construction qui est régie par le Code civil, qui s'y réfère :

"si l'objet du contrat est la construction, la modification ou la réparation de bâtiments ou d'autres biens immeubles destinés par nature à avoir une longue durée de vie et que, dans les cinq ans suivant la livraison, ou pendant la période de garantie convenue, l'ouvrage, en raison d'un défaut de sol ou de construction, d'une modification ou d'une réparation, ou en raison d'erreurs dans l'exécution de l'ouvrage, s'effondre totalement ou partiellement, ou présente des défauts, l'entrepreneur est responsable des dommages causés au propriétaire de l'ouvrage ou au tiers acquéreur".

Toutefois, il faut tenir compte du fait que la dénonciation des défauts par le contractant doit être faite dans un délai d'un an à compter de la date de la connaissance du défaut, faute de quoi le droit s'éteint. Une fois les défauts mis en évidence, le promoteur dispose "d'un délai d'un an à compter de la date de notification du rejet de l'ouvrage ou de la réception avec réserve pour les défauts apparents ou connus, et d'un an à compter de la date de notification de la réclamation pour défaut inconnu lors de l'examen de l'ouvrage pour faire valoir ses droits en justice".

L'entrepreneur peut également "négocier" une forme de compensation pour le défaut de construction, par exemple : demander une nouvelle construction, demander une réduction de prix, résilier le contrat ou réclamer une compensation.

Le code civil prévoit également que si :

"pendant cinq ans à compter de la livraison, ou pendant la période de garantie convenue, de l'ouvrage, que ce soit en raison d'un défaut du sol ou de la construction, d'une altération ou d'une réparation, ou en raison d'erreurs dans l'exécution de l'ouvrage, d'un effondrement total ou partiel, ou de défauts présents, l'entrepreneur est responsable des dommages causés au propriétaire de l'ouvrage ou au tiers acquéreur".

En d'autres termes, il est possible que les parties conviennent dans le contrat de travaux d'un terme différent de celui défini par la loi.

Dans les deux cas, la période de garantie commence à la date à laquelle l'entrepreneur remet le travail en cours  pour examen.

Taxe foncière municipale

Une fois les travaux terminés, le siège social de l'immeuble doit être enregistré auprès du département des finances de la zone de propriété afin d'être évalué pour l'application de la taxe foncière municipale (IMI).

Toutes les propriétés sont soumises au paiement de l'IMI, qui doit être versé par les propriétaires ou les usufruitiers des maisons en question. Les taux de l'IMI sont imposés par les assemblées municipales des municipalités où les biens sont situés, dans la fourchette établie par la loi.

Quelques avantages de la construction d’une maison

  • Construire une maison avec l'aspect et la composition que vous souhaitez.
  • Gérer le choix des matériaux en fonction de vos goûts et de votre budget.
  • Pouvoir contrôler la qualité du travail et des finitions.
  • Avoir quelque chose de bien planifié par vous.